[전세보증] 반환보증 보증료는 HF가 가장 싸지만, 조건 안 맞으면 HUG가 답입니다
전세보증금 2억 원을 지키는 반환보증 보증료가 기관에 따라 두 배 넘게 벌어집니다. 같은 집·같은 보증금인데 HF는 2년에 약 16만 원, HUG는 약 39만 원입니다.
안녕하세요, dailybetter입니다.
전세사기 걱정에 반환보증을 알아보면 HUG·HF·SGI 세 곳이 나오는데, “그냥 제일 싼 데로”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 가장 싼 HF는 아무나 들어갈 수 없고, 조건이 까다로운 집은 가장 비싼 SGI만 받아주기도 합니다.
보증료표를 비교하기 전에, 내가 가입 가능한 곳부터 따지는 게 순서입니다.
세 기관 보증료와 한도 한눈에 비교
반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 세 곳의 성격이 다음처럼 뚜렷하게 갈립니다.
| 구분 | HUG(주택도시보증공사) | HF(한국주택금융공사) | SGI서울보증 |
|---|---|---|---|
| 보증료율(연) | 아파트 0.097~0.164%, 비아파트 0.111~0.211% | LTV 구간별 0.04~0.18% | 세 곳 중 가장 높은 편(0.2% 안팎) |
| 보증한도 | 수도권 7억·그 외 5억 | 수도권 7억·그 외 5억 | 아파트 한도 없음, 기타주택 10억 |
| 가입 조건 | 전세대출 없어도 단독 가입 | HF 전세대출 이용자 위주 | 심사가 관대, 승인 빠름 |
HF의 0.04%는 세 곳 중 압도적으로 낮습니다. 담보인정비율(LTV, 선순위채권+보증금÷주택가격)이 70% 이하면 연 0.04%, 70~80%면 0.11%, 80~90%면 0.18%가 적용되고, 우대가구는 0.01~0.03%p가 더 내려갑니다.
가장 싼 HF를 모두가 쓰지 못하는 이유
HF 전세지킴보증은 HF 전세자금대출을 이용하는 사람이 중심입니다. 전세대출을 HF 보증으로 받고 그 김에 반환보증까지 묶는 구조라, 대출 없이 반환보증만 따로 들고 싶은 세입자에게는 문이 좁습니다. “가장 싸다” 뒤에 “대출을 HF로 받는다면”이라는 조건이 숨어 있는 셈입니다.
반대로 HUG는 전세대출 여부와 무관하게 세입자가 단독 가입할 수 있어 가장 보편적입니다. 가입자 수가 많고 조건도 명확하게 공개돼 있습니다. SGI는 민간 보증사라 심사가 관대하고 승인이 빠르며, 아파트는 보증한도 제한이 없어 보증금 7억을 넘는 고가 전세는 사실상 거의 유일한 선택지입니다. 대신 보증료가 가장 높습니다.
내 전셋집은 어디로 가야 할까
- HF 전세대출을 이미 받았거나 받을 예정이라면 → HF. 대출과 반환보증을 한 번에 처리하고 보증료도 가장 쌉니다.
- 전세대출 없이 보증만 들고 싶은 일반적인 경우라면 → HUG. 단독 가입이 되고 요율도 SGI보다 낮습니다.
- 보증금이 수도권 7억·지방 5억을 넘거나, 부채비율이 높아 HUG·HF에서 거절됐다면 → SGI. 한도가 크고 심사가 관대합니다.
예를 들어 서울의 전세보증금 2억 원짜리 아파트(부채비율 70% 이하, 2년 계약)라면 HF는 2억 × 0.04% × 2년 = 약 16만 원, HUG는 최저요율 0.097%를 적용해도 약 38.8만 원입니다. 2년에 20만 원 넘게 차이 나지만, HF 대출 조건을 못 맞추면 이 비교 자체가 성립하지 않습니다. 결국 “요율표상 최저가”가 아니라 “내가 가입 가능한 곳 중 최저가”가 진짜 정답입니다.
부채비율이 높으면 요율도 오르고 거절도 됩니다
세 기관 모두 요율이 하나로 고정돼 있지 않습니다. 집에 잡힌 근저당(선순위채권)과 보증금을 합한 금액이 집값 대비 얼마인지를 따지는 부채비율에 따라 요율이 달라지고, 이 비율이 80%를 넘으면 요율이 크게 오르거나 가입 자체가 거절될 수 있습니다.
보증을 마음먹었다면 계약 전에 등기부등본으로 선순위 근저당부터 확인해야 합니다. 부채비율이 80%를 넘으면 요율이 크게 오르거나 가입 자체가 거절될 수 있습니다.
보증료 자체를 지자체가 돌려주는 제도도 따로 있습니다. 청년·신혼부부라면 낸 보증료 상당액을 환급받을 수 있으니, 청년 전세보증금 반환보증 보증료 지원 가이드를 함께 확인해 보세요. 어느 기관에 가입하든 보증료 영수증이 환급 신청의 핵심 서류입니다.
HUG는 무주택 저소득(연소득 5천만 원 이하)·한부모·1인 고령 가구에 보증료 60%를, 신혼부부·다자녀·장애인 등 사회배려계층에 40%를 감면해 줍니다. 지자체 환급과 기관 감면은 별개이니 둘 다 챙기면 실부담이 더 줄어듭니다.
Q. HUG·HF·SGI에 동시에 가입할 수 있나요? 하나의 전세계약에 대한 반환보증은 한 곳만 가입하면 됩니다. 중복 가입은 보증료만 이중으로 나갈 뿐 보장이 늘지 않습니다.
Q. SGI 보증료가 정확히 얼마인가요? SGI 요율은 아파트·기타주택, 보증금 구간, 가입 경로에 따라 폭이 커서 자료마다 다르게 안내됩니다. 세 곳 중 가장 높은 편이라는 점만 전제로 두고, 정확한 금액은 SGI서울보증에 직접 견적을 받아 확인하세요.
“가장 싼 곳이 아니라, 가입이 승인되는 곳부터 찾는 것이 전세금을 지키는 첫 순서입니다.”
💡 dailybetter 분석가 Note
반환보증 선택의 함정은 “보증료표”를 수평 비교하는 순간 시작됩니다. HF 0.04%라는 숫자만 보고 움직이면 정작 HF 전세대출 조건을 못 맞춰 헛걸음하기 쉽습니다. 순서는 반대여야 합니다 — ① 내 보증금이 한도(수도권 7억·지방 5억) 안인가, ② HF 대출을 쓰는가, ③ 부채비율이 80% 아래인가를 먼저 통과시킨 뒤, 그 안에서만 요율을 비교하는 것입니다. 보증료 몇십만 원을 아끼기보다 “가입이 승인되는 곳”을 찾는 게 먼저이고, 그마저 지자체 환급으로 상당 부분 돌려받을 수 있다는 점을 기억하면 부담은 생각보다 작습니다.
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